一片调控声中，郑州楼市挥别惨淡的八月份，一向被开发商称为“金九银十”的销售黄金季节即将到来。尽管到了一年中的销售旺季，但在调控逼压之下，没有人敢预测成交量会应声大涨，郑州楼市仍然处于僵持阶段是不争的事实。
　　
　　尽管仍有部分房企在“死扛”，坚决不降价，但越来越多的开发商已经不再寄希望于调控减力，纷纷开始自救，不仅费尽心思策划各种各样的方案吸引购房者，而且频频推出特价房期望勾起刚需一族置业的欲望。特价房来袭，是不是意味着“金九银十”将迎来降价潮？
　　
　　现象
　　
　　特价房频现郑州楼市
　　
　　8月24日，一则“7.5折优惠重磅落地，6000多入住郑东品质房”的广告出现在搜房网郑州站首页，引发大量购房者关注。活动上线33小时之后，该项目的400电话单日来电233组，环比来电激增78倍，楼盘浏览排名提升21位至第一名，项目日均点击量激增12.34倍。
　　
　　这是财信·圣堤亚纳推出的一套“7.5折特价房”引发的市场围观，一系列暴增的数据证明，在全面限购的情况下，虽然投资投机需求得到遏制，但刚性市场需求并未消失，只是暂时性的潜伏起来，等待着最佳的出手时机。
　　
　　用特价房来撬动市场热情，财信·圣堤亚纳并不是第一家，也不是最后一家。之前，郑州恒大名都的“开盘八五折”、“特惠七五折”的口号曾响彻郑州楼市；而位于西区的景弘中央公园项目则推出了“全款优惠5个点，按揭优惠3个点，还有一套142平方米的特价房源，价格4999元/平方米”的巨大优惠。
　　
　　“对于广大开发商来说，特价房无疑成为激活楼市成交的一剂良药。在这个充满观望的非常时期，如何调动人气拉拢人气儿成为开发商们最热衷的事情。推出特价房正是一个闪亮的‘噱头’，对渴望置业的刚需大潮来说，吸引力无疑是巨大的。各个楼盘以此来挖掘客户乃至潜在客户。”一位业内人士如此分析特价房走热市场的原因。
　　
　　实际上，这些特价房不仅让购房者直接受益，同时开发商也取得了“以价换量”的心理安慰。进入8月份，郑州楼市特价房供应有明显增加，有些开发商接连推出特价房，整个市场显示出规模亮相的趋势，证明这种营销措施的确取得了一定的效果。

　　
　　特价尚未蔓延，谈降价潮言之过早
　　
　　“特价房”越来越多，各种促销打折的声音也越来越密集，在“金九银十”即将到来的时候，这是不是楼盘降价潮的先声？不少购房者在看到楼盘频推“特价房”时，不免生出这样的疑问。
　　
　　“优惠点只能算是最后一根稻草，刚需人群多是理性的，他们能够很理性地比较各楼盘的性价比。”郑州新芒果房地产有限公司策划经理乔小华的观点很能代表一些开发商的观点，那就是：不以价格为标尺，而以产品打动人。
　　
　　对于开发商的“特价房”策略，一位业内人士进行了详细解析：“开发商推‘特价房’的时候，会把朝向、楼层、户型等较差的房源拿出来做特价，吸引对价格最敏感的购房人出手；对一些稍微好点儿的中等房源就适当上调价格，也加进来做特价，再吸引一部分客户；对于最好的房源则保留下来，等待下一波楼市行情好的时候再涨价销售。”
　　
　　“降价带来的可能不是热销，而是滞销加剧；面对如今的金融政策，你降价带来的可能是更加严重的现金吃紧，而不是缓解。”河南物华实业营销公司营销总监蔡海龙则表示，降价并不是最有效的营销方式。
　　
　　“限购之后，大家已经憋了半年，都在等着看‘金九银十’到底能否实现销量提升，现在谈降价潮确实言之尚早。”上述业内人士认为，“金九银十”将是未来的风向标，是否出现降价潮要等实际的市场成交数据出台之后才能判断。
　　
　　分析
　　
　　调控升温引发观望，降价才能打破僵局
　　
　　面对前所未有的调控力度，越来越多的购房者陷入观望，盼望着房价拐点的到来，纷纷坐观调控效果期望房价下降的出现。
　　
　　这边风波未平，另一则爆炸性新闻二三线城市也要加入限购大军又轰动楼市。郑州3月份便开始实施升级版限购政策，洛阳8月19日被列入限购名单，而平顶山、新乡等极可能加入下一个限购班车中。
　　
　　“究其原因，调控至今，已限购城市遏制房价上涨的效果明显，而未限购城市则出现了量价齐涨的局面。”地产专家杨红旭在微博上认为，按照以往惯例，即将到来的“金九银十”是房地产市场最旺盛的销售季，政府选择在8月底前出台“限购令”，限购范围进一步扩大，打压楼市的用意不言而喻。
　　
　　实际上，当刚需一族为限购抑制了大批投机投资客而欢呼雀跃之时，首套房贷提升对他们来说无疑当头一棒，本来就差钱的刚需族面对首付愈加“难堪”。蔡海龙说：“在现有市场情况下，限购使得投资客几乎绝迹，而真正的刚性消费需求在提高首付比例以及1.1倍的贷款利率下难以承受巨大的压力，想买也买不了，只能望房兴叹。”
　　
　　对此，多名业内人士认为，政府调控的坚定决心使得房价后市走势已经没有悬念。限购限贷执行力度并未放松，投资氛围已经戛然而止，与此同时，二三线城市限购的消息又证明调控政策仍未见底，如果房价出现反弹，仍有继续出台更严厉调控措施的可能。因此，降价成为楼市必然趋势，房价回调从量变到质变的临界点已经临近。
　　
　　猜想
　　
　　“金九银十”成色不足
　　
　　11月份或可出手
　　
　　“现在不存在‘金九银十’了。”对于即将到来的旺季，一位业内人士悲观地认为，目前的市场需求有限，限购抑制了买房需求，形成了一个暂时性的买方市场。从近期市场成交量来看，即使因为开发商加大供应量带来一定程度的成交回升，但入市的需求整体还会稳定在一个相对较低的水平上，市场“也不会火爆到什么程度”。
　　
　　9月份预计开盘的数据也证明开发商对“金九银十”并不乐观，据搜房网数据监控中心显示，截至8月22日，郑州楼市仅有16个项目准备入市，与淡季7月份有19个项目开盘亮相相比，不难发现，“金九”在开盘量上并不占太多的优势。
　　
　　中国房产信息集团研究中心指出，由于调控政策继续加码，使得市场需求对房价回调预期再次加深，意味着在三、四季度，即便是高周转房企要想取得和上半年相当的销售速度也需要做出价格让步，换一句话说就是原先周转率偏低、不愿降价的企业将面临更大压力。
　　
　　“今年下半年，郑州楼市的形势很明显，新房源存量越来越多，购房者的选择空间越来越大，很多楼盘纷纷打折，都表明房价调整的时期已经到了。”河南财经政法大学教授刘社也认为价格调整将是未来市场的趋势。
　　
　　对此，有业内人士预测称，11月份将是最好的出手时机，“届时，如果‘金九银十’成交不理想，开发商又面临年终回笼资金的压力，降价促销不可避免，该是抄底的最好机会了，如果等到政策松动，市场回暖就再没机会了。”