阅读提示：４月１５日起，符合条件的市民可以排队轮候申请经济适用房啦！人均每月工资不到１１４０元才能买经适房；以后申请经适房时，申请前３年内，因出售、债务等原因，将家庭或个人住房的房屋所有权转移给他人的，也应计算到原住房面积内；一个选房顺序号有两次选房机会……昨天，郑州市政府召开新闻发布会，公布将于今年４月１５日开始实施的《郑州市经济适用住房管理办法》和《郑州市经济适用住房购买轮候办法》。
　　出台背景：适应国家政策改变
　　昨日公布的《郑州市经济适用住房管理办法》是在郑州市２００５年９月２６日颁布施行的《郑州市经济适用住房管理办法》基础上“大改”的。
　　郑州市政府法制办副主任吴运浦介绍，原《办法》已不适应国家政策要求和郑州市经济适用住房工作现状，亟须修订。
　　为贯彻落实国务院在改进经济适用住房制度方面提出的明确意见，建设部等七部委对２００４年颁布的《经济适用住房管理办法》进行了修订，并于２００７年１１月施行。郑州市参考了北京、上海、南京、厦门、杭州和南昌等２０多个城市的经济适用住房管理办法对原《办法》进行了修改。
　　为了使新《办法》得到社会认可，政府对这次修改十分慎重，市政府法制办经过多次向社会公开征求意见，又专门组织召开由人大代表、政协委员、普通群众等各方代表参加的论证会，经反复修改、完善和审议，终于形成了《郑州市经济适用住房管理办法》。从２００８年１１月首次征求意见到现在，耗时１年多。
　　管理新规六大变化
　　变化１
　　供应对象：收入标准大大降低
　　“新《办法》和原《办法》相比，其中最主要的变化是供应对象收入标准大大降低。”郑州市政府法制办副主任吴运浦介绍，供应对象由原《办法》的“中低收入住房困难”群体变化为“低收入住房困难”群体，主要表现在收入和住房条件两方面：首先收入方面，原《办法》中是“夫妻双方年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的４倍”，新《办法》中是“家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的４倍”，（目前为每月２８５元的４倍，１１４０元）。这样规定，是为了首先保证困难人群的需求。不过，不符合这个标准的市民也不用担心，今后，郑州市还会根据实际情况适时调整，并向社会公布。
　　在住房方面的变化是，原《办法》中是“无住房或者三人以上家庭住房建筑面积不足８０平方米”；而新《办法》中是“无住房或者家庭人均住房建筑面积不足２０平方米”。
　　变化２
　　单套面积：最大９０平方米
　　新《办法》规定，“经济适用住房建设应严格控制套型面积，小套型住房单套建筑面积应控制在７０平方米以内，中套型住房单套建筑面积应控制在９０平方米以内”。同时规定市人民政府根据情况可适当调整经济适用住房单套建筑面积。“为什么郑州市这样规定经适房面积呢？”吴运浦解释，根据国家有关规定，经济适用住房单套建筑面积应控制在６０平方米左右，市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例。“由于现在高层比较多，分摊面积也比较大，消减了分摊面积后，郑州市这样规定比较符合国家规定的要求。”
　　“经适房面积应该在６０平方米左右。”在郑州市政府法制办举行的征求意见会上，一些专家也认为经适房面积卡住了，将能有效杜绝一些有钱人开着宝马住经适房。
　　此次新《办法》规定，２人以下的家庭，所购经济适用住房建筑面积在７０平方米以内的部分，购房人按经济适用住房价格购买；３人以上的家庭，所购经济适用住房建筑面积在９０平方米以内的部分，购房人按经济适用住房价格购买；超出７０或者９０平方米的部分，购房人应当交纳土地收益（含土地出让金）等相关价款。
　　变化３
　　申请程序：三级审核两次公示
　　为使经济适用房申请程序更加公开、公平和公正，新《办法》第二十三条至第二十六条规定了三级审核两次公示制度。
　　首先是初审，由街道办事处或者乡、镇人民政府受理申请并初审，并就是否符合规定条件提出初审意见。对符合规定条件的，应当将调查情况和初审意见在申请人居住的社区进行公示；经公示无异议的，将申请资料和初审意见报送区民政部门。
　　其次是复审。包括区民政部门和区房管部门两个部门的审核。区民政部门收到有关资料后，就申请人家庭月收入情况是否符合规定条件出具审核意见，并将有关资料报送区房管部门。区房管部门就申请人是否符合规定条件提出复审意见。对符合规定条件的，将申请资料和复审意见报送市经济适用住房建设管理机构。
　　再次是核准。市经济适用住房建设管理机构接到申请资料后，对申请人的条件进行最后审核。对符合规定条件的，市经济适用住房建设管理机构应当将申请人相关情况在市房地产信息网上予以公示。经公示无异议的，由市经济适用住房建设管理机构核发“郑州市经济适用住房购房资格证”。
　　变化４
　　申请方式：从摇号到排队轮候
　　据介绍，过去经适房选房实行的是摇号或者抽签的方式，这种抽签方式使很多申请人心里没底儿。
　　新《办法》规定，“购买经济适用住房按照‘购房证’顺序号实行轮候制度。‘购房证’顺序号由信息系统在区房管部门复审后自动生成。经市经济适用住房建设管理机构审核不符合规定条件退出申请的，后续申请人顺序号依次自动递补”。　
    二级以上残疾人士、廉租房保障对象等将优先选号，一个轮候号可以选房两次……
　　为解决城市低收入家庭的住房困难，昨日郑州市还配套出台了《郑州市经济适用住房购买轮候办法》。
　　变化５
　　明确经适房属有限产权
　　新《办法》首次明确，购买经适房如果不交纳土地收益等款项，将无法取得完全产权。
　　规定称，经适房产权为有限产权，购房人可以在交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。取得完全产权后，经适房性质变更为普通商品住房。
　　变化６
　　经适房政府优先回购
　　原《办法》规定，“经济适用住房购房人取得权属证书５年后，可以以市场价出售经济适用住房。出售时，同地段普通商品住房与经济适用住房差价部分，出售人应当按规定向市人民政府缴纳收益”。
　　原《办法》不涉及政府回购事宜。
　　而新《办法》根据国家有关规定明确了政府优先回购：“购买经济适用房不满５年，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素优先回购。购买经济适用住房满５年，购房人上市转让经济适用住房的，政府可优先回购。转让经济适用住房时，购房人应当交纳土地收益等相关价款。”
　　申请经适房条件看清楚
　　同时具备下列条件的低收入住房困难家庭，可申请购买一套经适房：
　　一、具有本市市区建成区城市户口３年以上。
　　二、家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的４倍（最低收入标准由市政府根据本市实际情况适时调整并向社会公布）。
　　三、无住房或者家庭人均住房建筑面积不足２０平方米。
　　单身人员，除应符合这些条件外，申请购买经适房时，年龄还应满２８周岁。
　　申请人与其共同申请的家庭成员之间应当具有法定的赡养、抚养或者抚养关系；户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区建成区的，可以作为家庭成员共同申请。
　　计算家庭人均住房建筑面积时应当将申请人与其共同申请的家庭成员名下拥有的私有住房合并计算；申请购买经适房之日前３年内，因出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房的房屋所有权转移给他人的，也应计算原住房面积。
　　而老规定对这些没有明确规定。
　　新规还规定，退出廉租住房保障的家庭，符合购买经济适用住房条件的，可以优先购买经济适用住房。
　　按照规定，购买经济适用住房应当持下列材料向户籍所在地街道办事处或者乡、镇人民政府提出申请：
　　（一）经济适用住房申请审批表。
　　（二）户口簿和身份证。
　　（三）婚姻状况证明。
　　（四）月收入证明。
　　（五）住房情况证明。
　　（六）市政府规定的其他材料。
　　规定的月收入证明和住房情况证明，申请人有工作单位的，由工作单位出具；无工作单位的，由其户籍所在社区出具。因工作调动、转业等原因由外地迁郑的人员，其住房情况证明应由迁出地房管部门出具。
　　据悉，申请家庭中必须有一人是郑州市户口。比如三口之家，男的是郑州户口，老婆孩子都不是，也可以申请。
　　过去摇中号就像中大奖
　　据介绍，２００６年４月，郑州市开始对经适房采取摇号的方式公开统一销售。市民申请购买经济适用房，要先到郑州市经济适用房管理中心进行申请登记，经过资格审核，再公开摇号统一确定入围排序，最后进行选房。
　　由于政府公布的房源少，而市民需求多，每次房源公布后，许多市民到郑州市经适房管理中心排队等候，甚至还出现过半夜排队的现象。摇号时，摇上了就像“中大奖”，还有一些市民等了三四年，摇了四次还没摇上房子。
　　为提高低收入家庭的“中奖率”，郑州市此次出台的新《办法》，对过去的摇号方式进行了改革，实行“轮候制”。
　　五类人群优先购房
　　据介绍，只有符合经适房购房条件的群众才可以取得“郑州市经济适用住房购买资格证”（简称“购房证”），“购房证”顺序号由信息系统在各区房管部门复审后自动生成。
　　《办法》规定，已取得“购房证”的这几类人群可以优先购买经适房：烈士遗属、国家优抚对象、市级以上劳动模范、二级以上残疾人士、廉租住房保障对象以及市政府规定的其他对象。
　　据介绍，老的摇号制度没有优先政策，这次考虑了弱势群体及劳模等特殊群体的优先权。
　　经适房位置数量将公告
　　过去摇号都是先看媒体公布的房源，符合条件的经适房户再去报名摇号。
　　今后，将直接公布符合条件的经适房户，市经济适用住房建设管理机构将向社会公告可销售的经适房位置、数量、户型等情况，同时公告参与选房的轮候家庭、选房时间地点等，公告期不少于１０天。
　　具有经适房优先购买权的家庭，应自房源公布之日起５日内，持有关证件到市经适房建设管理机构登记。这些优先选房户要按顺序号确定先后。
　　一个号码可选两次房
　　符合条件的家庭可在指定时间内选择购房或继续轮候。首次轮候到位放弃第一批房源，选择继续轮候的，应当到市经济适用住房建设管理机构登记确认，可按照原顺序号再轮候一次；再次轮候到位仍放弃的，原顺序号失效，其轮候顺序号将在现有轮候家庭之后重新排序确定。
　　郑州市政府法制办工作人员解释说，“如果一选房户的轮候顺序号是１０号，如果他放弃第一批选房，那么第二批他还是１０号；如果第二批选房他再次放弃，当他到房管局再次登记时，他的顺序号就会自动往后排。”
　　他提醒说，放弃选号的群众每次都需要到市经适房建设管理机构重新登记，否则可能就错失了下次选房的机会。
　　现场选房可托他人
　　轮候家庭选房时，须由申请人本人或其共同申请人到场，并携带“购房证”和身份证原件及复印件。申请人及其共同申请人都无法到场的，可委托他人选房。委托他人选房的，申请人应与受托人签订委托书。受托人到现场选房时，应持委托书、“购房证”、委托人和本人身份证原件及复印件。
　　选定住房后，当场签订选房确认书并不得调换，轮候家庭与开发商应在规定时间内签购房合同。
　　两种情况视为放弃
　　选房现场，选房户在指定时间内迟到或叫号三次未响应的，安排在当日选房时间段所有轮候家庭之后选房；在指定的选房工作日未能到场选房的，安排在当期所有轮候家庭之后选房；而在当期选房时间内未能到场选房或仍不能选定住房的，视为放弃当次选房。
　　轮候家庭虽然签订了选房确认书但未在规定时间内签订购房合同的，也被视为放弃当次选房。
　　郑州将随时审查“购房证”
　　拿着“购房证”，如果家庭人口增加了，就可以多申请经适房面积了，郑州市对取得“购房证”的家庭，实行动态管理。
　　申请人家庭人口、家庭收入、住房和婚姻等情况发生变化的，申请人应在发生变化之日起３０日内如实向户籍所在地街道办事处或者乡、镇人民政府提交书面材料，经核准仍符合条件的，“购房证”顺序号不变，不符合条件的取消资格。
　　郑州市经适房建设管理机构将不定期审查，取消不再符合购买经适房条件家庭的购房资格。
　　今年供应１万套房源
　　今年，广大郑州市低收入家庭住房问题有望很快解决。
　　今年，郑州市经适房计划新开工１５０万平方米、竣工１００万平方米，向低收入家庭公开供应１万套房源。同时，计划完成２２６００户家庭的购房资格审查，并出台“差价款征收和回购办法”、“上市交易办法”、“建设计划准入退出机制”等配套文件。
　　去年经过公开摇号，还剩下不到４０００户过去已取得购房证的家庭，今年６月底前，郑州市将全部解决这些家庭的遗留问题。
　　开发商违规５年内禁入
　　郑州市房管局局长王万鹏特别强调，强化项目监管，规范建设和销售秩序，重点对手续不全开工建设、未按规定时间进行合同备案、擅自销售（预定）房源、擅自改变单套住房建筑面积标准、擅自改变廉租住房配建比例以及擅自改变规划设计等违规行为进行查处，有违反规定的开发商，５年内不得参与郑州经适房项目投标和建设，并按规定处罚。
　　严格控制定向开发和销售，除住房困难企业和独立工矿区等符合政策的项目外，一律不得进行定向开发。要根据定向单位的在编职工人数严格核定购房资格、套型面积标准，多余房屋纳入统一管理，面向社会公开销售。对违规企业建立“黑名单”制度，违法违规行为记入企业信用档案，情节严重的或造成社会不良影响的，建议原发证机关吊销其资质证书。
　　建立电子楼盘表控制房源
　　过去，经济适用房没有电子楼盘表，一些开发商、中介经常从中倒卖经济适用房房源。今年，郑州市经济适用住房建设管理中心将建立房源控制机制。
　　王万鹏表示，今后，郑州市将统一组织销售经济适用房，为每个开发建设的经济适用房小区建立电子楼盘表，并实行销售合同联机备案。这样，每一套经济适用房都有对应的位置，违规销售的经济适用房无法办理房产证。
　　今后，凡开发商擅自销售经济适用房或利用中介机构、单位和个人代理销售保障性住房的，将被没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下罚款，记入企业信用档案；情节严重或造成社会不良影响的，将被吊销资质证书。
　　为督促经适房项目落地，管理中心规定经适房建设计划有效期为两年，两年内未办理“建设用地规划许可证”的取消已下达计划。
　　郑州市房管局答记者问
　　将在地铁沿线建经济适用房
　　记者：不少市民反映经济适用房大多位置偏远，配套基础设施也不完备。今年供应的１万套经适房，会不会有所改进？
　　王万鹏：这几年，郑州市经适房的建设力度很大，今年要新开工１５０万平方米，已经占到全省建设总量的三分之一。目前，经济适用房建设的难度主要是土地的供应，市中心土地供应少，城中村拆迁改造成本高，低收入人群难以承受这个房价，所以目前的经济适用房大多在三环内外。今年提出，经济适用房要建在交通便利的区域，比如地铁沿线，以及开发成熟区域，比如开发区、基础设施齐全区域。
　　记者：轮候制会不会出现加塞等现象？
　　郑州市房管局副局长贺明理：实行轮候制度就是为了公平、公正，进行阳光销售。申请经适房要经过三次资格审查、两次公示，在街道办事处进行调查核实后，还要到民政部门审核，再到房管局复审，然后微机自动生成序号。销售时，房源统一集中公布。例如一次１０个项目统一公布，房源张贴公告，例如５０００套房子，按照排序，前５０００个序号进行选房，现场由公证部门、群众代表、人大、纪委等进行全程监管。
　　记者：此次规定，经适房的面积有小套型７０平方米和中套型９０平方米，两种户型的比例是多少？
　　王万鹏：根据群众需求，也从发展的观点来看，单身人士今后也是三口之家，所以，中套型９０平方米所占比例会多一些。而且报名之后进行资格认定时，房管部门会调查清楚报名家庭构成，调整套型比例。
　　记者：实行轮候制，市民在各区报名生成购房号，但各区的工作效率不一致，同一天报名，排序问题怎么解决？
　　贺明理：在购房号生成规则的制定上，我们力争最大限度体现公平。整个信息系统由房管局和各区联网，各区在办理时间上要限时办结。当然，可能会存在上午下午两个区错一两个小时，会有差异，但我们会最大限度地保证公平合理。
　　记者：此次在报名对象的收入上规定“家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的４倍”，郑州市低保标准为每月２８５元，按一个三口之家来算，每月收入为３４２０元，一年才４万多元。目前郑州市经适房多为小高层或高层，房价约２８００元／平方米，低收入家庭如何承受？
　　贺明理：我们考虑过购买能力问题，做过调研，为保障这部分人群买得起房，他们可以申请商业银行贷款或住房公积金贷款，并可以提取个人及直系亲属的住房公积金。
　　记者：２月份，郑州房价已突破５０００元／平方米，此次经济适用房准入门槛从中低收入人群提高为低收入人群，又有一部分人被挡在经适房的门外，对此有何考虑？
　　王万鹏：房价增长，这在全国都是普遍现象。郑州市２月份房价突破５０００元／平方米，一方面是因为保障房项目当月较少，另一方面，１月至２月，金水区和郑东新区推出了一些高档楼盘，拉高了房价。
　　这次经适房的门槛并不是提高了，而是卡得更严格。２００５年制定的经适房管理办法，在资格认定上过于简单化，使一些不够资格的人也住上了经适房。保障性住房就是给低收入人群建的，像深圳开着大奔住经适房现象，在郑州是绝对禁止的。
　　目前，郑州建设经适房量已达到全省的三分之一，还不能满足需求，再放开建设不切合实际，也要考虑到政府的承受能力。所以要首先满足困难群体，再进行适当调整。当然，保障房体系也是多层次的，还要大力建设廉租房，今年还要推出公共租赁房，探索限价房。