如果说在１９９８年宣告住房福利制度的结束并提出把地产业培育成国民经济支柱产业之前，无论是政府还是市场都处于一种摸索前行阶段的话，那么此后的１０年里，郑州的房地产行业可谓经历了其发展最为迅速的“黄金十年”。
　　在２００９年岁末，《大河楼市》追看郑州地产的变革，有得有失，有进步也有停顿。对房地产而言，正是这数十年的持续变革，让历史铭记了地产的力量，同样也让历史铭记了房地产的辉煌。
　　第一阶段（１９９９年、２０００年）：从福利分房跨入住房市场化
　　在国务院发布的《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》上，决定自１９９８年起停止住房实物分配并提出加快实现住房商品化。住房从此成为新的消费热点和拉动国民经济发展的新增长点。对郑州房地产也是十分关键的一年，行业起步，渐渐市场化。
　　河南姿华房地产开发有限公司副总经理李柳洁说，由于当时是整个行业刚刚兴起，老百姓不懂啥叫商品房，卖房子的也不知道怎么销售，双方都是在试探中相互熟悉，“十年前卖房，不排号、不认筹，开发商取得预售许可证后，就通知意向客户。当年没有铺天盖地的广告，顶多就是在报纸上做个小小的题花广告，内容写清某地某时间开始卖某房等，也不能按揭，买房子得拿着现金一次性付清”。
　　从政策层面，国家为了刺激国内消费需求，在１９９９年还进一步放宽了住房信贷。鼓励商业银行加大住房信贷在年度信贷计划中的比例，并且以后要逐年递增；其后，又将个人住房贷款最长期限从２０年延长到３０年，大大减小了人们按揭购房时的还款压力，并对购买住房的贷款比例上限提升到８０％，减轻了购房的首次投入成本，个人按揭贷款买房成为老百姓逐渐接受的一个消费模式。
　　第二阶段（２０００年至２００３年）：营销模式花样翻新
　　随着一系列政策的出台，房地产渐渐稳健起步。房地产市场进入了一个房价和市场规模相对稳定发展的阶段。商品房出现，一些年轻人没有赶上福利分房的，开始去市场上选购。２０００年时郑州房价单价水平在１７００元左右。
　　有人说，２０００年是本土房地产营销跨时代变化的标志。从１９９９年之前的“两张简易桌子、一摞简单销售单子、一把遮阳伞、两个人坐着就是一家售楼处，没有乐队、没有模特表演、没有人体彩绘烘托现场气氛。”２０００年，房地产企业开始注重营销理念，融入企业文化，随着一些外地开发商的进驻，大家都开始注重景观、环境上的营销。
　　李柳洁说，２０００年是房地产营销战术上的一个转折点，外来房地产企业进入以及本地房地产品牌成长，促成营销大战初显端倪，整版的房地产报纸广告、铺天盖地的户外广告开始出现。比如，从２００１年开始开发企业更注重对项目的包装，“台湾的营销模式转道上海传到了郑州，包括：正式开盘之前认筹、排号，正式开盘当天的活动等”。
　　第三阶段（２００３年下半年至２００７年）：房价飞速蹿高
　　白先生现在是一位比较知名外地房产开发集团中原事业部的营销总监，他说自己从１９９４年开始从事房地产工作，最早是在一家本地房地产开发企业“打工”，现在是一家外地房产开发集团的营销总监，见证了本地房地产市场的飞速发展。“印象深刻的是２００３年，土地开始招拍挂，进入资本市场。随着招拍挂以来土地价格的飞涨，郑州市的商品住宅均价从２００３年的每平方米１９６６元，一路摸高，冲上４０００元关口。”
　　为遏制房价快速上涨、规范市场，２００４年国家通过收紧信贷和土地供应两个方面对房地产市场进行宏观调控，土地供应面积开始出现下降。但随着土地面积减少，旺盛的购买需求使得２００４年郑州市房价仍出现了快速的上涨。
　　河南财经学院教授刘社回忆，从２００４年２０００元／平方米左右，到２００５年底已经达到２５００元／平方米。２００６年上半年，在国家宏观调控下，房价上涨的步伐有所放缓，但是自２００６年下半年，郑州房价又开始报复性反弹，到２００７年完全失控。２００７年是郑州房价涨幅最大的一年，达到３５００元／平方米。一年当中，很多楼盘的价格涨幅超过千元，之后郑州房价冲上了４０００元关口。
　　第四阶段（２００７年下半年至今）：在动荡中跨入高房价时代
　　２００７年９月２７日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，被业界称为“９·２７新政”。新政出台后，房地产在各种因素影响下开始出现供应、需求、价格上下波动的状态，楼市进入调整阶段。
　　一些本土购房者因户型大总价高或投资二套小户型成本加大，而放弃或推迟购房计划。“我本来是想再投资一套房子，但新政出台，首付由原来的２０％提高到４０％，如果贷５０万元的话，同样贷２０年利息支出比之前多十三四万，还是暂停投资计划吧。”市民马先生说。
　　郑州住宅价格快速上涨的势头，得到了一定程度的遏制。当时郑州市房管局发布的《２００７年３季度郑州房地产市场情况分析报告》显示，当年第三季度商品房销售增长趋缓，９、１０月份销售量锐减，其中９月降幅达４０．１％，《报告》认为，９月销量大幅下降，是因为之前出台的各项政策，特别是银行调息、加强房地产信贷管理等政策，对购房者心理预期影响较大。
　　２００８年，随着国际金融形势急剧恶化，郑州楼市仍处于温开水状态。购房者持币等待，着急的开发商开始以大幅度打折促销活动吸引购房者，即便如此，楼市仍是不温不火。
　　２００９年新春过后，刚性需求购房者开始出手，楼市迎来“小阳春”，而随着时间的推移，楼市随着股市的回暖持续回暖，到六七月份，房价的飞快提升让购房者慌了手脚，不管是自住者还是投资者，纷纷出手，开始追涨购房，郑州商品房均价迅速蹿上５０００元大关，郑州楼市进入高房价时代。